사회초년생과 신혼부부의 전 재산과 다름없는 전세보증금을 위협하는 **전세사기(깡통전세, 무자본 갭투자, 신탁 사기)**는 계약 전 서류 검토만 철저히 해도 99% 사전에 차단할 수 있습니다.
공인중개사 말만 믿지 않고 계약 전 반드시 내 눈으로 확인해야 할 5대 전세 계약 안전 체크리스트를 공개합니다.
1. 등기부등본 3대 영역 판독법 (계약 당일 재발급 필수)
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원을 내고 반드시 ‘말소사항 포함’으로 직접 열람해야 합니다.
- 표제부 (건물의 정체 확인): 다세대주택(각 호실별 개별 등기)인지, 다가구주택(건물 전체 1개 등기 - 선순위 다른 세입자 보증금 합산 확인 필수)인지 확인
- 갑구 (진짜 집주인 확인):
- 현재 소유자의 이름과 주민번호 앞자리가 계약서의 집주인과 일치하는가?
- 압류, 가압류, 가처분, 신탁(★매우 위험), 경매개시결정 등 위험 등기가 단 한 줄이라도 있다면 즉시 계약 중단!
- 을구 (빚/대출 확인):
- 근저당권(채권최고액): 은행 대출 금액 확인
- 안전 기준:
(선순위 채권최고액 + 내 전세보증금) ≤ 매매시세의 70% 이하여야 안전합니다.
2. ‘신탁 부동산’ 전세 사기 피하는 법
등기부등본 갑구에 소유자가 ‘OO부동산신탁’으로 되어 있다면, 무늬만 집주인인 위탁자와 계약하면 보증금을 100% 날립니다.
- 방어법: 반드시 등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아, 신탁회사의 ‘사전 동의서’가 있는지 확인하고, 보증금 입금 계좌도 신탁회사 법인 계좌로 직접 송금해야 법적 보호를 받습니다.
3. 계약서 특약에 반드시 넣어야 할 3대 필수 문구
[전세계약 필수 특약 3조항]
1. "임대인은 잔금 지급일 익일(다음 날)까지 목적물에 일체의 근저당권 및 담보물권을 설정하지 아니하며, 이를 위반 시 본 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다."
2. "임대인은 국세 및 지방세 완납증명서를 잔금일 전까지 임차인에게 제시하여야 하며, 체납 사실이 발견될 경우 계약을 해제할 수 있다."
3. "본 계약은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI의 전세보증금 반환보증보험 가입이 승인되는 것을 조건으로 하며, 보증 거절 시 계약금을 조건 없이 전액 반환한다."4. 대항력 발생 시점(익일 0시) 방어 팁
주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받더라도 법적 대항력은 ‘다음 날 0시’부터 발생합니다. 악덕 임대인이 잔금 당일 은행 대출(당일 효력 발생)을 받아버리면 세입자가 후순위로 밀리게 되므로, 위의 특약 1번 조항을 반드시 계약서에 날인해야 민형사상 보호를 받습니다.
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